Alternative Investmentformen – Das Crowdinvesting

Über das Lesen diverser Finanzblogs, bin ich vor einigen Monaten auf das Thema P2P gestoßen. In diesem Beitrag möchte ich auf diese Investmentform eingehen.

P2P steht für Peer-to-Peer oder Person-to-Person und bezeichnet Kredite, die von Privatpersonen an Privatpersonen gegeben werden. Auf den Blogs P2P-Kredite.com und Passives Einkommen mit P2P dreht sich alles um dieses Thema. Auch der Finanzfisch berichtet monatlich über seine P2P-Investments.

Seit einigen Monaten investiere auch ich auf zwei verschiedenen Plattformen. Damit breche ich eine goldene Regel des langfristigen Investierens: Investiere passiv – am besten so langweilig, dass du fast vom Stuhl fällst. Schande über mich.

Stopp! Bevor hier Unruhe aufkommt. Ja, auch auf P2P-Plattformen ist (meist) passives Investieren durch die Nutzung von automatisierten Anlagerplanern möglich.

Außerdem ich nur einen kleinen Teil investiert und bisher läuft alles einwandfrei.

Nun habe ich mich dazu entschieden, in eine weitere – wenn auch nur P2P-ähnliche Anlageform zu investieren: das Crowdinvesting.

Beim Crowdinvesting investieren viele Personen in Unternehmen, meist Start-Ups. Die Anleger werden auch als Mikroinvestoren bezeichnet, da sie in der Regel recht kleine Anteile des Gesamtkredits leisten. Einige P2P-Plattformen bieten mittlerweile auch die Möglichkeit in Unternehmen zu investieren. Daher kann man das Crowdinvesting auch als Teil der P2P-Landschaft sehen. Typischerweise konzentrieren sich Crowdinvesting-Vermittler aber nur auf die Finanzierung Unternehmenskrediten und bieten deutlich mehr Informationen zum Investment.

Das Crowdinvesting ordne ich in meiner Finanzübersicht buchhalterisch einfach dem P2P-Investment unter. Ich Fuchs.

Wir wohnen selbst zur Miete und über die laufenden ETF-Sparpläne habe ich den Immobilienmarkt nicht abgedeckt. Daher habe ich mir eine Crowdinvesting-Plattform gesucht, die Investments in Immobilen anbietet. Dank Internet, zahlreichen Erfahrungsberichten und Tests, bin ich letztendlich bei Exporo.de gelandet.

Wer oder was ist Exporo?

Exporo wurde 2013 gegründet und bezeichnet sich selbst als Deutschlands führende Crowdinvesting-Plattform für Immobilien. Seit Gründung wurden bereits 27 Projekte mit einem Gesamtkapital von 27 Mio. € finanziert (Stand: November 2016).

Was bietet Exporo?

Auf Exporo kann man sich zunächst über abgeschlossene, laufende und geplante Projekte informieren. Zu den Projekte gibt es jeweils ein ausführliches Expose mit Objekt- und Lagebeschreibung, Projektbeschreibung, einer Vorstellung der Projektentwickler und natürlich blumige Worte zu der Lage des jeweiligen Objektes.
Zinsen, Risiken und Sicherheiten, sowie das gesamte Investment werden aus meiner Sicht transparent beschrieben. Interessant ist auch die Kapitalstruktur. Das über Exporo eingesammelte Investitionskapital, stellt nur einen Teil der gesamten Investitionssumme. Hinzu kommen in der Regel noch Eigenkapital, Eigenmittel (z.B. aus zugehörigen Verkäufen) oder sonstiges Fremdkapital. Zusätzlich bietet Exporo eine Risikoklasse, die Auskunft über das Ausfallrisiko der Investition geben soll und natürlich auch den Zins beeinflusst.

2016-11-15 08_10_10-Immobilieninvestment Ärzte- & Gewerbezentrum
Projektübersicht bei Exporo – Beispiel: Ärztehaus Hamburg

Der Zahlungsverkehr zwischen Anlegern und Darlehensnehmer erfolgt über einen Treuhänder. Dieser zahlt die investierten Gelder erst aus, wenn die Auszahlungsbedingungen erfüllt sind. Die Mindestanlagesumme beträgt in der Regel 500€.

Welche Rendite sind möglich?

Die erwarteten Zinsen liegen meistens zwischen 5% und 6% pro Jahr. Zu beachten ist hier vor allem die Projektlaufzeit. Unter dem Punkt “Rückzahlung” kann man in der Übersicht sehen, wann das eingesetzte Kapital zzgl. Zinsen zurückgezahlt wird. Derzeit wird das Projekt “Globus Villa” sogar vorzeitig zurückgezahlt, sodass sich die Rendite von 5,5% auf 11% p.a. erhöht. Dafür muss das Geld natürlich wieder neu investiert werden.

Wie sinnvoll ist eine Crowdinvesting in Wohnimmobilien?

Exporo bietet ausgewählte Projekte in guten Lagen. In Anbetracht der aktuellen Nullzins-Politik, sind die erwarteten Renditen ordentlich.
Wichtig ist auch ist der Punkt Diversifikation. Zum einen sollte man sich überlegen, welchen Anteil am gesamten Anlagevermögen in das Thema Crowdinvesting fließen soll. Zum anderen,sollte man möglichst in mehrere Projekte investieren, um mögliche Zahlungsausfälle kompensieren zu können. Bei einer Investition in vier Projekte, sollten also mindestens 2.000 € für das Thema Crowdinvesting zur Verfügung stehen.

Mein Fazit

Wohnraum ist und bleibt knapp. Immobilien in Ballungsräumen und guten Lagen (Berlin, Hamburg, Leipzig), werden stark nachgefragt. Durch die begrenzte Laufzeit der Kredite und die vollständige Rückzahlung, sehe ich begrenztes Risiko was eine mögliche Immobilienblase betrifft. Wie gesagt, sollten aber möglichst mehrere Projekte parallel laufen. Aus Sicht der Diversifikation wäre es natürlich besser, wenn man in Immobilien unterschiedlicher Regionen/Länder investieren könnte.

Ich habe in den letzten Wochen in verschiedene Projekte investiert und bin gespannt, wie sich meine Investitionen entwickeln werden.

Hast du bereits Erfahrungen mit Crowdinvesting oder sogar Exporo.de?

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11 Gedanken zu „Alternative Investmentformen – Das Crowdinvesting

  • November 17, 2016 um 3:28 pm
    Permalink

    Das ist eine wirklich interessante Möglichkeit, von der ich bisher noch gar nicht gehört habe.
    Es gilt natürlich wie bei allen Investitionen, dass es keine zu großen Konzentrationen auf einen einzigen Bereich gibt, sodass das Ausfallrisiko nicht so hoch ist.
    Dabei mache ich mir allerdinge keine großen Sorgen, weil in den meisten Fällen in diese “außergewöhnlichen” Investmentformen nicht so viel investiert wird, wie in stinknormale Aktien.

    Ich möchte mich übrigens bei Dir für die tolle Betitelung der einzelnen Blogbeiträge von den anderen Bloggern bedanken. Mittlerweile schaue ich fast jeden Tag auf Deiner Seite vorbei und sehe dabei immer Deine kurzen lustigen Kommentare. Besonders der aktuelle Kommentar “Bei Hugo hört die Freundschaft auf” zu meinem neuen Beitrag hat mich sehr belustigt.

    Schöne Grüße
    Dominik

    Antwort
    • November 17, 2016 um 7:09 pm
      Permalink

      Danke. Die Konversation hätte ich gerne mitgelesen 😉

      Viele Grüße
      Felix

      Antwort
  • November 17, 2016 um 6:08 pm
    Permalink

    Ich vermisse in deinem Beitrag etwas das Wörtchen “Nachrangdarlehen”. Soweit ich weiß, vergibt man eben genau diese bei exporo.

    Wieviel Prozent wird bei den Projekten aus Eigenkapital finanziert? Wie viel durch Fremdkapital das vor dem exporo Investor bedient wird?
    Werden auch qualifizierte Nachrangdarlehen bei exporo vergeben? Falls ja, hast Du in qualifizierte Nachrangdarlehen investiert?
    Wie schätzt Du in diesem Zusammenhang das Risiko ein? Sind bei diesem Risiko die 5-6% Rendite noch gerechtfertigt?
    Warum investierst Du über Nachrangdarlehen in Immobilien, statt über REITs? Wegen der geringeren Korrelation zum Aktienmarkt oder hat es noch weitere Vorteile?

    Danke schon mal für deine Antworten.

    Antwort
    • November 17, 2016 um 7:08 pm
      Permalink

      Danke für die wichtige Ergänzung. Soviel ich weiß, laufen fast alle Crowdinvestings über Nachrangdarlehen. Grundsätzlich wird bei Nachrangdarlehen zwischen solchen mit einfachem Rangrücktritt und welchen mit qualifizierten Rangrücktritt unterschieden. Einfacher Rangrücktritt bedeutet, dass die Forderungen des Nachrangdarlehen-Gebers hinter alle Forderungen der restlichen Fremdkapitalgeber zurücktreten. Er bekommt also erst Kohle, wenn alle anderen Forderungen + Zinsen ausgeglichen sind. Beim qualifizierten Rangrücktritt, treten die Forderungen des Nachrangdarlehen-Gebers sogar auf die gleiche Stufe wie das eingesetzte Eigenkapital. Zusätzlich kann vereinbart sein, dass die Forderungen nur beglichen werden, wenn Überschüsse (Gewinne) mit dem Projekt erzielt werden.

      So…bei Exporo handelt es sich um Nachrangdarlehen mit einfachem Rangrücktritt. Zumindest habe ich bisher nur solche gesehen.

      Ist ein Nachrangdarlehen jetzt schlecht?
      Kommt drauf an… In jedem Fall sind die Investitionen zweckgebunden und die Zahlungsabwicklung findet über Treuhänder statt. Das garantiert, dass erst Kapital ausgezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (Bauvorschriften, Genehmigungen etc.). Dem Treuhänder liegt auch die Gewinnabtretung aus dem oben beschriebenen Nachrangdarlehen vor.

      Jetzt mal konkret zu deinen Fragen:
      “Wieviel Prozent wird bei den Projekten aus Eigenkapital finanziert? Wie viel durch Fremdkapital das vor dem exporo Investor bedient wird?”
      Die Kapitalstruktur unterscheidet sich je nach Projekt. Die Eigenkapitalquote liegt in der Regel <10%. Der Exporo-Anteil liegt ebenfalls häufig in diesem Bereich. Der Rest kommt entweder über anderes Fremdkapital oder Reinvestitionen (Vorverkäufe von Wohn- oder Geschäftseinheiten).

      "Werden auch qualifizierte Nachrangdarlehen bei exporo vergeben? Falls ja, hast Du in qualifizierte Nachrangdarlehen investiert?"
      Habe ich bei Exporo bisher nicht gesehen.

      "Wie schätzt Du in diesem Zusammenhang das Risiko ein? Sind bei diesem Risiko die 5-6% Rendite noch gerechtfertigt?"
      Nur durch die Struktur (und den Risiken) des Nachrangdarlehens, kommt überhaupt diese Rendite zustande. Ich würde niemandem raten, sein gesamtes Kapital in Crowdinvestings zu stecken. Diversifikation ist das Stichwort - auch Anlageprodukt-übergreifend.

      "Warum investierst Du über Nachrangdarlehen in Immobilien, statt über REITs?"
      Gute Frage. REITs bieten natürlich eine sehr hohe Diversifikation. Aber es ist eben die Korrelation zum Aktienmarkt, die mich derzeit abschreckt. Für den gesamten Immobilienmarkt sehe ich eher einen Abwärtstrend. Das ist keine Schwarzmalerei, sondern einfach der Zyklus, der recht wahrscheinlich ist.

      "...oder hat es noch weitere Vorteile?"
      Die Investition in den Aktienmarkt laufen bei mir derzeit über ETF Sparpläne. Das ist oberlangweilig - aber effektiv. Das Thema Crowdinvesting ist sozusagen der Adrenalinkick 😉 Nein, im Ernst - aus meiner Sicht ist es einfach eine neue Erfahrung.

      Antwort
      • November 17, 2016 um 7:48 pm
        Permalink

        Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort!

        Antwort
  • November 17, 2016 um 8:04 pm
    Permalink

    Hi Felix,
    danke für den Einblick in eine Investitionsform, mit der ich mich bisher nur wenig (vielleicht zu wenig?) beschäftigt habe. Deine Ausführungen zu Exporo.de sind interessant und deren Konzept nicht schlecht.

    Ich bin ja ebenfalls gerne Finanz-Langweiler. Bis auf ETFs und ein paar Aktien läuft da nicht viel und auf den großen Nervenkitzel kann ich auch gut verzichten. Das vorgestellte Crowdinvesting hört sich aber nach einem Mittelweg an.
    Was mich ein wenig stört. bzw. irritiert sind folgende Gedanken (korrigiere mich, wenn ich falsch liege). Ich vergleiche instinktiv das Crowdinvesting über Exporo mit meinen breitangelegten ETFs. Dabei tendiere ich spontan dazu zu behaupten: die 5% Rendite sind im Anbetracht von Risiken/Chancen und Liquidität nicht eben schmeichelhaft. Aus historischen Werten abgeleitet, rechne ich bei einer Investition in den Markt über ETFs mit einer durchschnittlichen Rendite von 6-7%. Dabei bin ich sehr breit diversifiziert, über zum Teil hunderte Unternehmen in zig Ländern. Klar habe ich hier eine höhere Volatilität und kann auch mal in eine Finanzkrise rennen aber wenn ich das Geld für die nächsten 5-10 Jahre nicht benötige, kann ich hier auch von entsprechend höheren Chancen profitieren. Dazu kommt, dass ich im Notfall sehr schnell an mein Geld herankomme. Die Liquidität erscheint mir hier vorteilhaft.
    Das Risiko bei Immobilienprojekten kann ich schlecht abschätzen. Klar der Markt boomt aber gerade bei Bauprojekten kann ja immer mal was schief gehen und dann ist man sehr schlecht diversifiziert. Ist denn die Rendite für ein geplantes Projekt entsprechend höher als für fortgeschrittene/geplante?

    Als Ergänzung für das Portfolio sicherlich interessant. Insbesondere, wenn man beispielsweise selbst eine größere Investition in 5 Jahren plant, kann ein solches Investment mit fester Laufzeit sinnvoll sein. Vielleicht muss ich mich in dem Bereich noch etwas schlau machen.

    Beste Grüße
    Pascal

    Antwort
    • November 18, 2016 um 10:11 am
      Permalink

      Hi Pascal,
      ob die Aktienmarkt-Rendite in den nächsten Dekaden ebenfalls bei 8% (MSCI World) liegen wird, wissen wir nicht. Zinsen und Inflationsraten in den Industrienationen sinken. Ich glaube an eine konstante Realrendite über einen langen Zeitraum. Beides zusammen, würde aber auch bedeuten, dass die Bruttorendite (gemeint ist hier die Rendite vor Inflation) ebenfalls etwas sinken wird.
      In jedem Fall sind kurzfristige Investitionen im Bereich Crowdinvesting (ca. 5-6%) oder P2P (ca. 8%) derzeit kaum zu toppen.

      Viele Grüße
      Felix

      Antwort
  • November 18, 2016 um 10:02 am
    Permalink

    Hallo Felix,

    aus Langeweile, ein wenig Unwissenheit und einem stiefmütterlich behandeltem Umweltbewusstsein meinerseits, habe ich damals auch nach Crowdfoundingformen gesucht und ich bin bei bettervest hängen geblieben. Ich hatte vom Schirmherr Prof. Ernst Ulrich von Weizsäcker damals das Buch Faktor 5 gelesen und bin von seinen Ansichten sehr begeistert. Ich habe dann auch in vier Projekte auf der Plattform investiert. Die ersten Zahlungen stehen im Frühjahr 2017 an.

    Sonst laufen alle diese (Nachrangdarlehen-) Plattformen wohl ähnlich ab und unterscheiden sich nur im jeweiligen Anlageobjekt. Die Renditen liegen meist zwischen 5-8%. Mir geht es bei der Investition auch um die Rendite, aber eben auch um die Sache Energieeffizienz. Von negativen Erfahrungen kann ich bisher nicht berichten.

    Bei P2P ( in meinem Fall auxmoney ) bin ich nun schon seit fast zwei Jahren unterwegs. Die Rendite über dieses Zeitraum liegt ( inklusive Ausfällen ), wie angestrebt bei 8%. Allerdings werde ich dort keine neuen Investitionen tätigen, da mir die Geschäftspraktik einfach nicht ( mehr ) zusagt. Weitere negative Aspekte sind die steigende Anzahl der Aufstockungskredite und die Anzahl der Investoren, die die Anzahl der Kreditnehmer übersteigt.

    Wenn noch jemand Ideen für Risikokapital/Adrenalienkicks/Erfahrungen hat, ich höre gerne zu.

    Viele Grüße,
    Karsten

    Antwort
    • November 18, 2016 um 10:06 am
      Permalink

      Hallo Karsten,

      danke für deine Erfahrungen. Im Bereich P2P hat es mich zu Lendico, MIntos und BOndora verschlagen. Allerdings jeweils auch mit kleinen Investments.
      Auxmoney hat mich irgendwie nie richtig überzeugt – aus ähnlichen Gründen wie bei dir jetzt.

      Viele Grüße
      Felix

      Antwort
  • November 19, 2016 um 2:02 am
    Permalink

    Hi Felix,
    Sehr interessante Einsicht in deine Investitionen. Da auch ich zu den “ETF-Langeweilern” gehöre, verstehe ich gut, dass du auch gern mal neue Erfahrungen außerhalb sammelst. Auch ich werde demnächst mal P2P-Plattformen ausprobieren.
    Über Crowdinvesting habe ich bisher noch sehr wenig gehört. Danke, dass du mich mit deinem Beitrag darauf aufmerksam gemacht hast. Ein Bericht bei der ersten Zahlung bzw. dem ersten abgeschlossenen Projekt würde mich sehr interessieren.
    Warum hast du dich für exporo entschieden? Und nach welchen Gesichtspunkten bist du bei deiner Plattformauswahl vorgegangen?
    Liebe Grüße
    Florian

    Antwort
    • November 21, 2016 um 8:35 pm
      Permalink

      Hi Florian,
      ich denke als ETF Langeweiler machen wir schon vieles richtig.
      Eine sehr umfangreiche Übersicht zu Crowdfunding findest du hier: http://www.crowdfunding.de/plattformen/

      Wirklich unabhängige Vergleiche habe ich nicht gefunden. Aber da halte ich es wie bei anderen Geldanlagen: selbst mal umschauen und ein eigenes Bild machen.

      Viele Grüße
      Felix

      Antwort

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